In seiner Entscheidung 4 Ob 71/20z hatte sich der OGH mit einem in einem Mietvertrag über eine Eigentumswohnung vertraglich vereinbarten Kompensationsverbot zu beschäftigen.
Sowohl der Vermieterin als auch der Mieter waren Verbraucher. Der Mieter zahlte zu wenig an Mietzins, hatte aber in früheren Perioden zu viel an Miete entrichtet. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter allenfalls bestehende Gegenforderungen nicht mit dem Mietzins, den Betriebskosten oder sonstigen dem Vermieter zustehenden Ansprüchen aufrechnen darf (Kompensationsverbot).
Die Vorinstanzen wiesen die Klage der Vermieterin nach § 1118 ABGB auf Zahlung des rückständigen Mietzinses sowie auf Räumung ab, weil der Mieter seine Gegenforderungen zulässigerweise eingewandt habe und diese höher als der rückständige Mietzins seien. Das Kompensationsverbot sei sittenwidrig.
Der Oberste Gerichtshof änderte die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin ab, dass er der Klage auf Zahlung des ausständigen Mietzinses mit Teilurteil stattgab:
Der vertragsmäßige Ausschluss der Aufrechnung ist grundsätzlich nicht sittenwidrig, weil der anderen Partei die abgesonderte Geltendmachung ihrer Gegenansprüche im Weg der Klage oder Widerklage offenbleibt. Im Verhältnis zwischen Unternehmer und Verbraucher ist eine Vereinbarung sittenwidrig, die das Recht des Verbrauchers, seine Verbindlichkeiten durch Aufrechnung aufzuheben, unter anderem für konnexe Gegenforderungen (§ 6 Abs 1 Z 8 KSchG). Ähnliches gilt auch zwischen Unternehmern, wenn der Unternehmer, der einen Kompensationsausschluss in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern verwendet, eine marktbeherrschende Stellung einnimmt und der schwächere Vertragsteil nicht unter mehreren möglichen Vertragspartnern wählen kann.
Anderes gilt jedoch im Fall eines unter Verbrauchern abgeschlossenen Mietvertrags. Das KSchG ist nicht unmittelbar anzuwenden; aus dem bloßen Umstand, dass zwischen einem Vermieter und einem Mieter ein wirtschaftliches Ungleichgewicht bestehen mag, kann auch nicht die analoge Anwendung von Bestimmungen des KSchG abgeleitet werden. Daher ist ein Kompensationsverbot auch für konnexe Gegenforderungen des Mieters gegen Mietzinsforderungen des Vermieters grundsätzlich zulässig.
Der Mieter muss daher den rückständigen Mietzins bezahlen und seine eigenen Forderungen gegen die Vermieterin gesondert geltend machen.