Der Fenstertausch ist normalerweise eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, da Fenster als allgemeine Teile der Liegenschaft gelten und daher auch von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten bzw. zu erneuern sind. Üblicherweise hat daher die zuständige Hausverwaltung die Kosten über die Rücklage zu bezahlen. Zu beachten ist jedoch, dass die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Erhaltung und Erneuerung der Fenster eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung getroffen haben können. In diesem Falle hat der betroffene Eigentümer die Kosten des Tausches zur Gänze selbst vertragen. Ob eine solche Vereinbarung besteht, kann sich aus dem Wohnungseigentumsvertrag ergeben oder aus entsprechenden Eintragungen im Grundbuch ergeben.
Was ist aber zu tun, wenn es keine entsprechende Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gibt, und die Hausverwaltung dennoch den Ausgleich verweigert?
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass Schutz- und Sorgfaltspflichten aus einem Vertragsverhältnis nicht nur zwischen den Vertragsparteien, sondern auch gegenüber dritten Personen bestehen, die der Interessensphäre eines Vertragspartners angehören. In diesem Sinn sind Dritte, die der vertraglichen Leistung nahestehen und welchen eine Fürsorgepflicht zukommt. Dies trifft auch auf einen Vertragsbeziehung im Bereich der Hausverwaltung zu, zumal der Verwalter nicht nur die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beachten, sondern auch die Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers zu wahren hat[1], insbesondere wenn dessen Vermögensinteressen vom Schutzbereich betroffen sind, wie dies bei einem notwendigen Fenstertausch üblicherweise der Fall ist, zumal es sich bei solchen Tausch um die Abwehr eines unmittelbar drohenden Schadens für die allgemeine Bausubstanz sowie für den Eigentümer selbst handelt.
Diese Fürsorgepflicht wird durch die Hausverwaltung verletzt, wenn sie einerseits als Sachverständiger in Verwaltungsangelegenheiten falsche Auskünfte erteilt, dass der Fenstertausch selbst zu bewerkstelligen und auch zu bezahlen sei, obwohl es sich bei derartigen Arbeiten um Agenden der Hausverwaltung im Sinne der ordentlichen Verwaltung handelt, und diese Arbeiten aus der Rücklage zu bezahlen sind, andererseits, wenn sie nach verrichteter Arbeit den Ausgleich aus der Rücklage verwehrt.
Problematisch könnte jedoch sein, wenn ein Eigentümer, ohne die Hausverwaltung im Vorfeld miteinzubeziehen, einfach von sich aus die Fenster getauscht hat und dann einen Ersatz aus der Rücklage begehrt. Um Beweisen zu können, dass der Fenstertausch tatsächlich notwendig war, ist anzuraten, den Zustand der Fenster vor dem Tausch und während der Arbeiten entsprechend zu dokumentieren. In der Praxis zeigt sich, dass Hausverwaltung ohne entsprechende Beweise, dass der Tausch der Fenster indiziert war, den Ausgleich verweigern und der Eigentümer im Falle eines Rechtsstreites die Notwendigkeit des Tausches zu beweisen hat.