Oftmals wird beim Kauf einer Wohnung die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen und finden sich in Verträgen Regelungen wie etwa:
„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Diese und vergleichbare Vertragsbestimmungen werden nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (1 Ob 79/23h ) so ausgelegt, dass die Gewährleistung nur für solche Mängel ausgeschlossen wird, die für Käufer bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen sind. Zwar bezieht sich ein umfassender Gewährleistungsverzicht grundsätzlich auch auf „geheime“ Mängel, die Vertragsbestimmung sei aber so zu verstehen, dass für Mängel, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar seien, gehaftet werde.
Der Verkäufer einer Wohnung haftet somit auch dann für „geheime“ Baumängel, wenn zwar die Gewährleistung ausgeschlossen, im Vertrag aber darauf hingewiesen wurde, dass der Käufer die Wohnung besichtigt hat und deren Zustand kennt.